Cómo pedir una auditoria legal

En primer lugar, debemos precisar ¿qué es una auditoria legal? y ¿en cuáles ocasiones es recomendable solicitarla? La auditoria legal consiste en la revisión, inspección y seguimiento de los diversos asuntos jurídicos de una empresa o persona natural. La efectúa un abogado o grupo de profesionales del Derecho, previa solicitud expresa de la parte interesada. El objeto es ofrecer al dueño del negocio una clara y sencilla relación o explicación de la coyuntura legal actual e incluso futura de las circunstancias, actos o hechos examinados. Brindamos a continuación dos ejemplos derivados de nuestra práctica profesional en carácter de auditores legales en Venezuela. 

Se trataba de una persona (Camejus) que fue denunciado ante los tribunales penales por la presunta comisión de los delitos de estafa agravada y apropiación indebida. Camejus era asesorado por un conocido abogado en Venezuela. Pero desde que se inició el juicio, hasta la fecha, Camejus solo recibía peticiones de grandes sumas de dinero de parte de su abogado sin tener un reporte real y efectivo de la situación judicial. Así las cosas, Camejus decide que se haga auditoria legal de su juicio, esta es efectuada por otros abogados de reconocida trayectoria. El informe arrojó las siguientes conclusiones: en el expediente de la causa no existen fundados elementos de convicción (pruebas) para sustentar una acusación penal. Se recomendó, en consecuencia, que el abogado del caso peticionara el cierre del juicio (sobreseimiento). 

En otra oportunidad, al emitir segunda opinión legal sostuvimos la necesidad de iniciar un juicio de cobro de bolívares por las cantidades de dinero adeudadas al solicitante de la auditoria legal. El dictamen señaló que el acreedor tenía los documentos suficientes para demandar a su deudor y lograr el embargo sobre bienes propiedad de este último. Los títulos jurídicos son: facturas aceptadas por el deudor, letras de cambio (giros) y recibos firmados por el obligado. 

Con la auditoria legal, el interesado obtiene los beneficios detallados de seguidas. La explicación de cómo despedir a un empleado que goce de inamovilidad laboral amparado por el decreto. Cómo cobrar deudas morosas. Las soluciones a los problemas relativos al condominio. Las vías para desalojar a los inquilinos abusadores. La posibilidad de vender apartamentos en edificios viejos. Los derechos que asisten a cada uno de los socios o accionistas minoritarios y las disputas por rendición de cuentas. Las reclamaciones de indemnización por accidentes laborales. Los peligros en los contratos de venta con opción de compra (arras). Los beneficios y derechos del comerciante que pide lo declaren en quiebra. Los pasos legales para comprar o vender un inmueble (quinta, apartamento o terreno) u otros bienes: marcas, patentes y franquicias. La auditoria legal en Venezuela es ejemplo del Derecho Innovador y de la protección patrimonial.

Agradecimientos:

Mónica Martínez, Abogada.

Manuel Alfredo Rodriguez, Abogado.

Caracas, Venezuela.

Cómo embargar a su deudor.

La situación patrimonial de toda persona está relacionada con su solvencia y capacidad de pago. Disponer de un excelente récord crediticio es el fundamento de la prosperidad de cualquier actividad lucrativa individual o colectiva. La intermediación bancaria depende de los créditos solicitados por los usuarios, pagados u honrados a tiempo. Sin embargo, existen quienes se atrasan en los pagos por diversos motivos. La morosidad o falta de pago, por lo general es atribuida a la grave situación económica que pareciera perpetuarse. Prueba de lo anotado son numerosas demandas judiciales incoadas por acreedores contra deudores insolventes. El deudor que no pague sus deudas se expone a que su acreedor lo demande y embargue sus bienes. 

El mecanismo para hacer efectiva la recuperación de deudas es tener un crédito documentado. Se trata de un título jurídico válido en manos del acreedor: facturas aceptadas por el deudor, giros o letras de cambio, cheques, pagarés o recibos firmados. Cualquiera de los anteriores es suficiente para que el juez de la causa conceda el embargo sobre los bienes propiedad del deudor. Incluso, el tribunal podría acordar el congelamiento de cantidades de dinero habidas en las cuentas bancarias que se encuentran a nombre del deudor. 

Las cuentas por cobrar, las cobranzas de deudas en Venezuela, las recuperaciones de créditos por cobrar, las demandas en contra de los deudores morosos, el embargo de bienes del deudor son diversas formas de denominar el tema bajo análisis. Lo cierto es que los bienes, derechos, intereses, servicios y acciones que conforman el patrimonio del deudor, son la garantía que tiene el acreedor para lograr el pago y demás obligaciones insolutas. En otras palabras, el acreedor tiene el derecho o potestad de hacer rematar ante los tribunales los bienes propiedad del deudor: vehículos, joyas, terrenos, casas y apartamentos. 

La recomendación va dirigida a todos los acreedores que tengan créditos pendientes por cobrar, y consiste en efectuar un detenido estudio de la situación patrimonial del deudor. Esto debido a que si el deudor carece de bienes a su nombre, nada podrá hacer el acreedor en su contra. Y es que conforme al derecho de obligaciones, el deudor responde con sus bienes habidos y por haber, nunca con su persona. Los bienes del deudor garantizan el pago de la obligación. La ubicación del domicilio o lugar de trabajo del deudor aumenta la posibilidad de culminar con éxito las gestiones tendentes al cobro efectivo de las deudas o créditos. En algunos casos, la simple amenaza de embargo de los bienes del deudor ocasiona el pago. 

Agradecimientos:

Manuel Alfredo Rodriguez, Abogado.

Mónica Martínez, Abogada.

Caracas, Venezuela.

Arbitraje Vs.Tribunales

Es posible sustraer de la jurisdicción del poder judicial las controversias que deriven entre los ciudadanos. Para ello existen las cláusulas del arbitraje a ser empleadas por las partes en el contrato. Damos un ejemplo: el arrendador entrega al inquilino un local y los muebles propiedad del primero donde funciona un hotel - restaurante. Pactan el canon mensual de alquiler y la duración con término para el día trece de abril de dos mil diez. Acuerdan que el incumplimiento de las prestaciones del arrendatario dará derecho al arrendador a exigir la desocupación del inmueble. En el desarrollo de la relación, el dueño demanda al ocupante la terminación del convenio vista la insolvencia del obligado. Solicita la entrega del inmueble (desalojo inmediato), asimismo, que le paguen los cánones vencidos y por vencer. 

El afectado interpuso acción de amparo constitucional por la supuesta violación de los artículos 112 referido al libre ejercicio de la actividad económica; 87 en lo que concierne al derecho al trabajo; y 49, respecto al derecho a la defensa y al debido proceso, todos de nuestra Carta Magna. El Juez Constitucional declaró el amparo: "inadmisible". Más tarde, el abogado del demandado alegó la falta de jurisdicción del tribunal por cuanto los contratantes acordaron: "y que cualquier reclamo relacionado con el contrato de arrendamiento será resuelto por la vía arbitral, a través del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas y su Reglamento". Sostuvimos que el Tribunal debe declinar la jurisdicción en el Centro de Arbitraje mencionado. Además, el amparo no es una manifestación de sumisión tácita a la jurisdicción, sino que el demandado lo intentó para redargüir los efectos del desalojo concedido. Por lo que no hubo renuncia tácita a la aplicación de la cláusula arbitral. También, aducen que el arrendamiento se opone al arbitraje ("es inarbitrable"), por ello citan el Art. 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: "Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción y que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos". Sin embargo, subrayamos que esa norma no atribuye carácter de orden público a todo el contenido de la referida Ley. La prueba de nuestra aseveración es el texto del artículo 3 al regular que no están dentro del ámbito de ese dispositivo: "los arrendamientos de fondos de comercio y hoteles". 

Para no aplicar la jurisdicción de los tribunales, se exige que la cláusula arbitral cumpla lo siguiente: 1° La voluntad de someterse a árbitros y al laudo arbitral. 2° Que no haya renuncia tácita al arbitraje, lo que procede si el demandado no alega la falta de jurisdicción en base a la cláusula compromisoria, en la primera oportunidad que se haya apersonado en el juicio. Los tribunales no tienen jurisdicción para conocer de la demanda por resolución del contrato contentivo de cláusula de arbitraje. 

En fecha reciente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, conociendo un Recurso de Interpretación relativo al artículo 258 CRBV, le otorgó valor de cosa juzgada a la decisión arbitral. Precisó que el Recurso de Nulidad es el medio para impugnar los laudos viciados; y que los árbitros pueden acordar medidas preventivas pero, deben ejecutarla los jueces de la república. 

Agradecimientos:

Mónica Martínez, Abogada.

Manuel Alfredo Rodríguez, Abogado.

Caracas, Venezuela.

Venta por Asociación Civil

Constituye una práctica reiterada la venta de inmuebles bajo el sistema de Asociación Civil. Ante el déficit de ofertas de viviendas y vista la llamativa propaganda del mecanismo para adquirirlas, no faltan los interesados. Todo comienza cuando a "Pomponio" se le ocurre construir un edificio sin ser dueño del terreno, ni disponer del capital necesario. "Pomponio" se reúne con un ingeniero a quien encarga elaborar los planos y presupuestos de la obra. 

Contratará al abogado que redactará los documentos, y más tarde, una empresa inmobiliaria ofrecerá en venta los apartamentos en proyecto. Aquellos formarán la "ingeniería jurídica" suficiente para ejecutar un plan muy lucrativo: Construir por Asociación Civil con dinero ajeno, ofreciendo apartamentos en venta plasmados en majestuosas maquetas con inmejorables precios y formas de pago.

El terreno es vendido por el dueño a una asociación integrada por éste, "Pomponio", el ingeniero, el abogado y la inmobiliaria que promocionará los apartamentos por construir. Cada uno será titular de cuotas según su participación en el negocio. El dueño del terreno, el día que vende a la asociación, no recibe el precio de venta a cambio; sólo adquiere cuotas suscritas en esa sociedad, y el cargo de director. Luego, "Pomponio" se asegura que las atribuciones de ese director, no sean las de disponer del activo de la sociedad (léase el terreno): Esa facultad se la reserva "Pomponio" quien de una forma legítima se ha "apropiado" del inmueble.

"Pomponio" suscribirá un buen porcentaje de cuotas y se designa Presidente de la sociedad con facultades para vender e hipotecar el activo societario. Los demás se repartirán la titularidad del resto de las cuotas. Para el ingeniero, es negocio, no sólo porque no ha invertido capital, sino porque a lo largo del proyecto cobrará honorarios profesionales. El abogado se encargará de elaborar el documento de compra-venta del terreno; obtendrá ganancias por redactar la totalidad de los títulos de propiedad de cada uno de los futuros compradores de los apartamentos, esto incluye el documento de condominio. El abogado recibirá una participación por la venta de cada apartamento, gastos que pagará cada comprador. Asimismo, es un negocio excelente para la inmobiliaria por tener participación en la Asociación Civil; además cobrará un porcentaje del precio de venta de cada apartamento. En conclusión todos obtendrán "enriquecimiento lícito" sin haber invertido un bolívar.

Quien decide adquirir propiedad bajo "Asociación Civil", conviene en lo siguiente: Vigente el contrato, éste beneficia al vendedor. El comprador acepta que el precio de venta del apartamento podrá aumentar según la indexación. El comprador asume el riesgo por la insolvencia de los pagos del resto de los compradores de apartamentos; si uno de estos no puede seguir pagando el precio, el saldo deudor del insolvente se reparte entre los demás compradores solventes. El vendedor colocará a su gusto, el material de construcción y acabados de la obra. El comprador acepta que la fecha de entrega del apartamento será postergada hasta el pago total del precio; mientras tanto, el comprador no goza de "título de propiedad registrado". Por ello, se recomienda que el abogado del comprador examine con antelación a la adquisición, los términos del contrato de venta bajo "Asociación Civil".

Agradecimientos:

Mónica Martínez, Abogada.

Manuel Alfredo Rodriguez, Abogado.

Caracas, Venezuela.

Condominio Arbitrario

Ninguna junta de condominio puede ordenar la suspensión de un servicio público. Trátase del inquilino de un apartamento donde la junta de condominio le cortó el servicio del agua por estar moroso en el pago del condominio. Al acudir el inquilino a solicitar información de lo ocurrido, la junta de condominio alegó que dicha medida es legítima por haberse tomado en asamblea de copropietarios, y que las próximas acciones a adoptar, en caso de persistir la morosidad, era el corte de luz, gas y la restricción del uso del ascensor.

Se pregunta: ¿Es legal que la junta de condominio apruebe suspender el servicio del agua al inquilino o propietario por deudas del condominio? El inquilino afectado contrató los servicios de un abogado, quien a través de un juez, practicó una inspección ocular para dejar constancia de los hechos. El tribunal se trasladó al piso correspondiente al inmueble, y constató que en las llaves de paso había un "tapón" que impedía la fluidez del agua. Se demostró que en la cartelera del edificio fue colocada una comunicación dirigida a los copropietarios emanada de la junta, donde se les advierte a los morosos que se adoptarán contra ellos medidas para que cumplan con sus obligaciones.

El abogado del inquilino interpuso acción de Amparo Constitucional. Explicó al tribunal que su representado, por no haber pagado a la fecha seis cuotas de condominio, fue víctima de la conducta asumida por la junta de condominio. El inquilino solicitó al juez que se les ordene a los miembros de la junta, restablecer el servicio del agua al apartamento. Pidió que se condene a la junta a pagar los gastos del juicio, los honorarios profesionales del abogado y una indemnización por los daños sufridos. Por su parte, los integrantes de la junta de condominio, en su defensa argumentan que, ¿cómo es posible que el inquilino reclame derechos, si éste no ha cumplido con sus obligaciones?, que más bien es él quien causa daños a sus vecinos. Señalaron en su defensa, que por culpa del inquilino moroso, el resto de los copropietarios han sufrido el corte del servicio del agua en el edificio por la empresa que lo presta.

El tribunal sentenció que nadie puede hacerse justicia por sí mismo, ya que para ello están los tribunales. Que un particular no puede ordenar la suspensión del servicio del agua a un apartamento por morosidad en el pago de las cuotas de condominio. Esta práctica muy arraigada en algunas juntas de condominio, quizás por falta de asesoría legal, es contraria a derecho por ser un atentado a la salud de los ocupantes del inmueble. Si la junta corta el servicio del agua como lo hizo, atenta contra la dignidad, el honor y la reputación de los ocupantes del apartamento afectado. Las vías de hecho no son la forma de arreglar cuestiones de derecho.

El tribunal precisó que ninguna junta de condominio tiene facultad para ordenar la suspensión de un servicio público. Que la vía para ejercer sus derechos es acudir a los tribunales al cobro de lo adeudado por el ocupante del inmueble. El tribunal sentenció a favor del inquilino moroso y ordenó a la junta colocar de inmediato la llave de paso para el suministro del agua al apartamento en un plazo máximo de cuarenta y ocho horas. Así se decidió. Concluimos que aun cuando el Derecho nos asista, debemos acudir a los tribunales para dirimir nuestros conflictos con los demás. Es ilegítimo asumir el rol de "impartir justicia de forma personal".

Agradecimientos:

Mónica Martínez, Abogada.

Caracas, Venezuela.

¿Es posible vender un inmueble hipotecado?

Respondemos: Es válida la venta de un inmueble con hipoteca. La Ley no exige para ello el consentimiento, autorización, notificación o liberación del banco o acreedor hipotecario. El propietario del bien puede vender su inmueble con la hipoteca vigente. Si quienes intervienen en la venta con hipoteca, no mencionan el gravamen, el registrador lo hará. Éste advertirá en la Nota de Autenticación no sólo la existencia de la hipoteca, también expresará el nombre del acreedor hipotecario, el monto y grado de la hipoteca.

La garantía hipotecaria asegura el cumplimiento de la obligación principal o préstamo. Ante el impago de la deuda, el acreedor hipotecario reclamará el capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. El acreedor ejecutará la hipoteca, sin importar quién figure como propietario del bien en el Registro Inmobiliario. Y es que, la "hipoteca sigue al bien", de forma independiente a la persona que sea dueño para la fecha de la ejecución judicial. Es ese el objeto de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda. Rematado el inmueble, será adjudicado al mejor postor; es la venta judicial. De lo obtenido en la subasta pública, el acreedor se cobra, y el remanente corresponderá a la parte ejecutada o dueño del bien.

Pensemos en el deudor solvente en el pago de las cuotas de su hipoteca, desea negociar con un comprador, por lo que ambos acuerdan la venta del inmueble hipotecado. Los otorgantes, deudor hipotecario y comprador, pactan registrar la compraventa inmobiliaria en el Registro. Se trata de un inmueble hipotecado y su actual propietario lo da en venta a un tercer comprador. El legislador no exige la autorización del acreedor hipotecario para que se perfeccione la venta. Lo que si consagra la Ley, es que el registrador haga mención en el documento de venta a registrar, que sobre el inmueble hay un gravamen hipotecario de primer o segundo grado a favor del acreedor, a quien identificará en el cuerpo de la escritura.

El adquiriente del inmueble hipotecado, una vez obtenga su título de propiedad ya registrado, observará que en dicho documento consta la mención señalada. Sobre los hombros del nuevo propietario comprador del inmueble pesa, a partir de la fecha del registro, el pago de la hipoteca. El nuevo propietario sabe que si cae en mora o se atrasa en los pagos de la hipoteca, será a él a quien ejecutará el banco o acreedor y no al antiguo propietario vendedor. No se pide la autorización del acreedor por la razón explicada: la hipoteca sigue al bien, sin importar en las manos de quien se encuentre. Para el acreedor es irrelevante que el dueño sea "A" o "B", ya que el bien será objeto de ejecución en caso del impago. De lo recibido en el remate, el acreedor satisfará su acreencia y si resulta un remanente, es para el dueño del bien.

Agradecimientos:

Mónica Martínez, Abogada.

Manuel Alfredo Rodriguez, Abogado.

Caracas, Venezuela.

Ejecución en Venezuela de sentencias dictadas en el extranjero. (Exequátur)

Cuando una persona obtiene a su favor una sentencia en el extranjero, contra persona natural o jurídica venezolana, deberá cumplir unos trámites previos para poderla ejecutar y-o hacer efectiva en Venezuela. Lo analizaremos así: La Competencia para ejecutar sentencias de autoridades extranjeras, dependerá de si estamos hablando de MATERIA CONTENCIOSA, en este caso corresponderá al Tribunal Supremo de Justicia: Arts. 850 CPC, primera parte del encabezamiento. Si se trata de MATERIA NO CONTENCIOSA, corresponderá a los Tribunales Superiores del lugar donde se quiera hacer valer la sentencia Art. 856 CPC. Para poder accionar la ejecución se requiere tener CUALIDAD ACTIVA, ser cualquiera de los sujetos que fueron parte en el proceso extranjero. El demandado debe tener la CUALIDAD PASIVA, ser parte (s) contra la cual obra la ejecutoria. 

La Demanda consiste en una SOLICITUD ESCRITA EN LA CUAL SE ESPECIFIQUE: 

•Quién solicita el exequátur, domicilio o residencia; 

•Persona(s) contra la cual obra el exequátur, su domicilio o residencia; 

•Señalamiento del cumplimiento de todos los requisitos de fondo. Los Recaudos que se deben acompañar son: Copia certificada de la sentencia o acto cuya ejecución se solicita, con la ejecutoria que se haya librado (cosa juzgada), todo ello debidamente legalizado y traducido al idioma castellano (Art. 852 CPC). Cualquier otro documento necesario para la comprobación de los requisitos de fondo. 

En la Admisión de la Demanda se verificará: 

•Los requisitos de forma: Consignación de los documentos fundamentales. De la Citación: Admitida la solicitud de exequátur, deberá ordenarse la citación de la contraparte en el juicio que ha tenido lugar en el extranjero de cuya sentencia se solicita exequátur. La práctica del TSJ consiste en oficiar a la Dirección General de Control de Extranjeros del MIJ solicitando movimiento migratorio. De la Contestación: Art. 855: 10 días siguientes a la citación más el término de la distancia.

•La contraparte deberá proponer todas 1as cuestiones y defensas de manera acumulativa y consignar los documentos auténticos en que sustente sus afirmaciones. Del Lapso Probatorio: Art. 855 CPC: “...la Corte podrá de oficio, si lo considerare procedente, disponer la evacuación de otras pruebas, en cuyo caso fijará el lapso correspondiente, según las circunstancias. De la Decisión: El asunto debe resolverse como de mero derecho (Art. 855 CPC), con vista de los documentos auténticos que produjeren las partes, es decir se debe comprobar que la sentencia cuya ejecutoria se solicita cumple con todos los requisitos establecidos en la fuente normativa aplicable. 

De los Recursos Contra la Sentencia:: El juicio especial de exequátur debe considerarse como de única instancia, pues así lo quiso el legislador al atribuirle la competencia al TSJ y en el caso de los Tribunales Superiores no se consagro, expresamente, el recurso de casación.

Agradecimientos:

Mónica Martínez, Abogada.

Caracas, Venezuela.